Bienes Inmuebles – Responsabilidad del Martillero y del Vendedor – Solicitud de Certificados de Dominio e Inhibiciones.

CAMARA DE AZUL. OMISION DE SOLICITAR CERTIFICADOS DE DOMINIO E INHIBICIONES. RESPONSABILIDAD DEL MARTILLERO Y DEL VENDEDOR.

M. N. G y J. A.F. (compradores) accionaron contra los Sres.: S. D, L.A.L. y L.A.L (h), estos últimos en carácter de intermediarios (martilleros y corredores), en adelante demandados en la adquisición de un inmueble en la ciudad de Azul La operación se realizó el 22.08.2006. Luego de abonar la suma de $ 17.000, abonando $ 2.500 como anticipo y cuotas de $ 200 mensuales (72 cuotas). Más una última de $ 100. Luego de pagar una importante cantidad de cuotas, pidieron la escrituración a S.D., con resultado infructuoso. La demanda es contra el supuesto vendedor, S.D., y los martilleros y corredores. En caso que fuera imposible escriturar se condene a todos estos por daños y perjuicios. Los compradores advierten que en realidad el propietario no había sido S. D., sino que había sido R (quien figuraría en como titular registral), adviertiendo que se actuo ligeramente y omitiendo pedir los certificados. “Pareciera en una primera lectura que la función que atañe a un corredor solo se trata de acercar a las partes para concretar un negocio, pero ello no es así su función es mucho mas amplia, en tal sentido Lapa en la obra “Manual del Martillero público y del corredor”, expresa: “Dada las funciones que ejerce el martillero y el corredor, además de sus tareas habituales de rematar o vender en forma privada, surge de la misma naturaleza del ejercicio de esas actividades una obligación, que es la de asesorar al cliente.- En efecto, una vez impuesto de las condiciones para vender el bien y estando de acuerdo con el precio y demás condiciones, corresponde al martillero (en su caso corredor) realizar un minucioso estudio del título de dicha propiedad, haciendo las preguntas necesarias al caso, de donde surgirá si la propiedad puede venderse o si antes es necesario cumplir con algunos requisitos que del precedente título hayan surgido.- La importancia de dicho proceso produce los efectos de contención y filtro de las posibles consecuencias que pudieran derivar después de haber firmado el boleto respectivo.- Es decir que el martillero o corredor asesorará en el sentido de advertir la necesidad de cumplir con los recaudos y formalidades que las leyes exigen…” (ob.cit. págs. 53/54).- Por su parte Ghersi en la obra citada dice: “En términos generales podemos decir que la obligación principal de los corredores consiste en prestar sus conocimientos e infraestructura para procurar la concreción de un determinado negocio. Esa obligación es típicamente una obligación de resultado, entendiéndose por tal aquella en la que el profesional sólo cumple y se libera cuando alcanza el objetivo previsto.” (págs. 84/85).- Estimo pertinente continuar citando a Lapa quien en la obra citada dice: “Por todo ello, entendemos que en el ejercicio de esta profesión se debe tener presente a efectos de deslindar responsabilidades: 1º)no intervenir como simple copista de un modelo tipo de boleto, sino asesorar (el subrayado me pertenece) a los contratantes sobre las exigencias que las leyes imponen para la compraventa, volcando en cada cláusula del contrato la fiel expresión de sus deseos; 2º)ilustrar a su cliente sobre el precio venal dentro de las perspectivas que ofrecen el bien y demás condiciones y pactos especiales convenientes al caso; y 3º)no permitir que por su intermedio se realicen actos jurídicos que sin llegar a ser ilícitos, pueden determinarse como abusivos para cualquiera de los contratantes. En síntesis, el deber de asesorar al cliente vendedor constituye una medida de prevención y un signo de capacidad en el martillero o corredor inmobiliario” (pág. 54).- La Sentencia culmina con una condena de daños y perjuicios (en dinero ) al supuesto vendedor ( no era titular) y a los martilleros-corredores. Los compradores no pudieron hacerse con su casa.

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