CAMARA DE AZUL. OMISION DE SOLICITAR CERTIFICADOS DE DOMINIO E INHIBICIONES. RESPONSABILIDAD DEL MARTILLERO Y DEL VENDEDOR.
En el voto del Dr. Esteban Louge Emiliozzi, puede apreciarse la dosis de confianza requerida para superar las contingencias referidas a la escrituración en las operaciones inmobiliarias. Creo necesario en primer lugar decir conforme lo resuelto en causa de esta Sala n° 55.229 “Saavedra Clemente y ot. C/ Cerega Olsvaldo y ot. S/ Escrituracion y daños y perjuicios” del 13/09/2011, reiterado los conceptos en causa n° 57813, “Di Giano Osvaldo O. y otros c/a Calo Guillermo A. s/ Resolución de Contrato” del 13/06/2013 y siguiendo lo resuelto por la Sala II de esta Cámara- que la obligación de escriturar es compleja, porque requiere intervención notarial; y necesita de una actuación colectiva, ya que tanto el vendedor como el comprador deben cooperar para llevar a cabo la serie de actos preparatorios que permitirán, al fin, cumplir el acto definitivo de la escritura. De allí que las partes estén sujetas a deberes de fidelidad o de conducta, puesto que las mismas se vinculan en una estrecha comunidad jurídica, donde en su base existe una relación de confianza. Estos deberes fuerzan a las partes a obviar o superar los obstáculos que puedan impedir la escrituración, manteniendo una comunicación fluida; de allí que se trate de deberes de comunicación, información y otros que impone la buena fe (esta Cámara Sala II Causa N° 50250, 20/02/07 “Berastain María Estela c/Benavente Alberto Jorge s/Rescisión Boleto de Compraventa”, con primer voto del Dr. Peralta Reyes, causa nº 53.760 con cita de Mosset Iturraspe y Novelino, La obligación de escriturar, págs. 90, 92, 93, 96, 97, 98, 99 y 100). Es noción pacíficamente recibida –se agregó en otro precedente de la Sala citada- que siendo la de escriturar una obligación inherente de ambos contratantes, éstos se deben recíproca lealtad en todo lo referente al cumplimiento del contrato, por cuanto es principio supremo y absoluto que domina todo el derecho obligacional, que éste, en todos sus aspectos y contenidos, está sujeto al imperio de la buena fe (Cám.Civ.y Com. Dolores, 20/4/04 “Beherán”, sumario Juba B950786). Y ello porque vendedor y comprador de un inmueble asumen el carácter de deudores y acreedores, teniendo una obligación principal cada uno –ambas de dar, el vendedor la posesión y el comprador el precio-; pero en lo que hace a la obligación de escriturar, uno y otro revisten la condición de deudores recíprocos de una misma obligación de hacer, para la cual ambos deben colaborar en miras a su mejor ejecución, haciendo lo posible para que se cumpla tal como de buena fe debieron entenderlo al contratar (Cám.Civ. y Com.1ª Mar del Plata, 21/8/03 “Gigante”, sumario B1352916; esta Càmara Sala II causa Nº50250, 20/2/07 “Berastain”; causa N°51220, 27/11/07 “Lemma, Fortunato Vicente c/Gayo y Almaraz, Luis A. y otro s/ Cumpl. de Contrato y Cobro de Pesos”). Extraído del voto del magistrado en autos “B, J. , R, C/ COOPERATIVA FALUCHO DE CONSUMO Y VIVIENDA LIMITADA S/ ESCRITURACION “, (Causa Nº 1-58213-2013),
